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Tout savoir sur la résiliation d'un contrat de bail
 

Résiliation d'un bail immobilier

Le contrat de location peut à tout moment être résilié par le locataire ou par le bailleur. Le délai de préavis est de 3 mois lorsqu'il émane du locataire et de 6 mois lorsqu'il est à l'initiative du bailleur.

À l'initiative du locataire

À tout moment le locataire peut donner congé à condition de respecter un préavis de 3 mois. Le locataire reste redevable du loyer et de ses obligations naissant du bail jusqu'à la fin de son préavis, le préavis peut néanmoins être écourté si le bailleur trouve un nouveau locataire qui souhaite rentrer dans les lieux. Ce préavis peut être ramené à un mois dans certains cas particuliers (perte d'emploi, location d'un bien meublé, etc.).

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. La notification doit se faire au bailleur par LRAR ou par exploit d’huissier. La forme est importante. Lorsqu’il y a plusieurs locataires tous doivent donner congé sinon celui-ci ne sera opposable qu’à l’égard de celui qui a donné congé. Il y a solidarité entre les locataires et le congé de l’un ne le décharge pas de son obligation de paiement pour la période postérieure à la date d’effet du congé (son obligation continue jusqu’à la fin du bail).

Délais de préavis

Le préavis normal est de 3 mois. Le délai court à partir de la réception de la LRAR ou la signification de l’acte par huissier (Article 15 L89).

Il existe un préavis réduit à 1 mois dans plusieurs cas :

- En cas de mutation (jurisprudence de 2006 la notion de mutation doit être une décision imposée par la hiérarchie, le stage professionnel n’est pas un cas de mutation). L’éloignement n’est pas une condition. Il faut que le congé soit envoyé à une période très proche de la signification de la mutation.

Dans le cadre d'une location meublée :

- à titre de résidence principale, le préavis est d'1 mois (art L632-1 du code de la construction et de l'habitation).
- La perte d’un emploi, licenciement ou fin de CDD. Ne sont pas assimilables à une perte d’emploi le changement d’activité, la démission, l’abandon de poste, la perte d’emploi dans une activité libérale ou commerciale, la fin des études. Une rupture conventionnelle est en revanche assimilée à une perte d'emploi. En effet, selon le ministre du logement (réponse ministérielle du 16 mars 2010 publiée au JOAN Q. n°40307), en cas de rupture conventionnelle d'un CDI, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, d'un délai de préavis réduit à 1 mois puisque cette rupture conduit à une perte d'emploi qui est une des conditions pour bénéficier d'un préavis réduit.
- En cas de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- Le locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
- Le locataire qui bénéficie du RSA.

Si le contrat de bail est commun au deux époux il suffit que l’un d’eux satisfasse d’un motif légitime pour que le préavis réduit s’applique. Ceci peut également s’appliquer au niveau du colocataire.

Le bailleur peut toujours contester le préavis réduit sauf s’il a expressément validé le motif. La jurisprudence dispense le locataire de tout préavis lorsque les lieux sont insalubres ou inhabitables, c’est au locataire d’en ramener la preuve.

Rupture de bail à son terme

Il faut qu’il y ait une volonté express de l’une des parties pour mettre fin au contrat. Lorsque l’on a manifesté sa volonté de donner congé il est impossible de se rétracter sauf accord de l’autre.

À l'initiative du propriétaire

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans trois cas :

à l'échéance du bail
par une clause de résiliation
suite à une demande en justice

Congé à l'échéance du bail

Ce congé doit être motivé pour les raisons suivantes sous peine de nullité du congé :

reprise du logement pour y habiter lui, son conjoint, concubin depuis au moins un an, son partenaire de pacs, ses ascendants et descendants, les ascendants et descendants de son conjoint, concubin depuis au moins un an et partenaire de pacs (dans le cas d'une location meublée, un membre de la famille à reloger ne justifie pas le non renouvellement du bail).
pour vendre le bien vide.

Il doit en informer préalablement le locataire (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier), 6 mois au moins avant le terme du bail.

Rupture du bail suivant une clause du contrat

La majorité des contrats prévoit une clause résolutoire en cas de non paiement de plus de deux mois de loyers, ou en cas de non présentation d'une attestation d'assurance, après un mois.

Ces clauses permettent au bailleur de mettre fin au contrat, après avoir établi un commandement à payer délivré par huissier, conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 19891, puis, sans saisie du juge des référés par le locataire sous deux mois pour demander la suspension de la clause résolutoire. Le bailleur est en droit de demander, par référé, la condamnation du locataire, ainsi que son expulsion au moyen de la force publique.

Demande en justice

Les demandes de résiliation d'un contrat de bail sont déposées devant le tribunal d'instance même si le montant des loyers impayés est supérieur à 10.000 euros, essentiellement afin de permettre aux locataires d'être autorisés à se défendre sans avocat obligatoire. Quelques exceptions peuvent cependant être admises devant le tribunal de grande instance.

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Documents et lettres de résiliation de bail

 

Contenu soumis à la licence CC-BY-SA. Source : Article Contrat de bail en France de Wikipédia en français (auteurs)

 
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